Information sur les lois fiscales

Nous souhaitons au travers de ces informations vous permettre de comprendre l’essentiel des lois de défiscalisation que nous pratiquons régulièrement. Les données communiquées sont générales et nous vous invitons à prendre conseil pour tout cas particulier.

La pratique de ces lois exige de la compétence et de l’expérience car les pièges sont nombreux.

Par exemple les études ont montré que la multiplication des constructions laisse planer un doute sur les possibilités réelles de location des immeubles.

A La SITI, nous sommes très vigilant sur cet aspect car nous assumons la gestion des immeubles pour le compte de nos investisseurs.

Loi De Robien Recentrée
 
Loi Borloo populaire
  Loi Girardin (Dom Tom Neuf)
  Résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale (zrr) :
     


  Loi De Robien Recentrée  

Principe :

Il s’agit pour un particulier, en son nom ou au travers d’une SCI, d’acquérir de l’immobilier neuf pour le mettre en location. Il doit s’engager à louer ce bien neuf ans en respectant un montant de loyer plafonné, la France comprend quatre zones géographiques qui déterminent le montant de loyer à appliquer ( A, B1, B2, C).
En contrepartie, un avantage fiscal est octroyé pour l’investisseur, qui dépend du prix de son acquisition et du niveau de ses revenus.


L’avantage fiscal :

Il s’agit en fait d’une diminution sur le revenu global imposable de l’investisseur pouvant aller jusqu’à 10 700 € par an et qui entraîne une baisse de l’impôt à payer.

Cette diminution qui s’applique sur le revenu global représente les charges déductibles du revenu.
Elles comprennent une quotte part du prix de l’acquisition que l’on appelle l’amortissement, c’est l’effet principal de cette loi.
Egalement concernées, la taxe foncière et certaines dépenses de travaux.

L’amortissement est égal à 7% du prix d’acquisition pour les six premières années puis 4% du prix d’acquisition pour les deux années suivantes.
Ainsi on peut dire que 50 % du prix de l’acquisition est déductible du revenu global sur une période de neuf ans.
Exemple :

Un couple marié dont la tranche marginale d’imposition est de 40 % et qui bénéficie d’une diminution de revenu de 10 700 euros grâce un investissement de Robien, réalisera une économie pour une année de :
10 700 euros x par 40 % = 4280 €

soit sur les 5 premières années 5 x 4280 = 21400 euros

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  Loi Borloo populaire  

Principe identique à la loi de Robien recentrée sur 9 ans. Le dispositif peut être prolongé sur 15 ans, à raison de 2.5% d'amortissement du bien pendant 6 ans.

  • Avantage supplémentaire : déduction forfaitaire de 30% sur les loyers perçus
  • Contrainte supplémentaire : plafond de ressources maximum à respecter pour le locataire et loyer à appliquer inférieur de 30% des plafonds Loi de Robien recentrée (voir les zones A, B1, B2, C).
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  Loi Girardin (Dom Tom Neuf)  
Principe :

Il s’agit pour un particulier d’acquérir de l’immobilier neuf dans les Dom Tom et de le destiner pour cinq ans minimum à son habitation principale ou à la location.
Nous développerons ici seulement le dispositif destiné à la location.
Un avantage fiscal est octroyé pour l’investisseur, qui dépend du prix de l’acquisition et de sa surface.
On constatera dans l’exemple que cette loi correspond aux contribuables fortement imposés (minimum 10 000 euros par an).
Les pièges sont nombreux dans l’application de ce texte de loi, et le choix du produit est majeur car la distance est un frein en cas de problème, prenez conseil !
L’avantage fiscal :

Il s’agit ici d’une réduction d’impôt qui vient diminuer le montant total d’impôt que l’investisseur paye déjà avant l’opération.
Il y a deux dispositifs :
Le premier où la réduction d’impôt correspond à 8% du prix d’acquisition (plafonnée à1866 € Hors taxes au m2 en 2006) par an, et ce pendant cinq ans.
les loyers pratiqués sont libres.
Le deuxième où la réduction d’impôt est de 10% du prix d’acquisition (plafonnée à 1866 € HT au m2) par an, et ce pendant cinq ans.
Les loyers pratiqués sont plafonnés « en secteur locatif intermédiaire ».

Exemple :

Mr et Mme Dupont sont mariés avec deux enfants, ils payent 15000 € d’impôts par an.
Ils ont acheté un T3 en loi Girardin pour un montant de 170 000 euros et d’une surface de 75m2.
Ils louent cet appartement avec un loyer libre.

Le montant de la réduction d’impôt se défini comme suit :
1866 € au mètre carré x 75 x 1,085 = 151  845 €. C’est le montant de l’acquisition retenue sur laquelle va s’appliquer la réduction d’impôt.
Cette réduction d’impôt sera de 151  845 x 8 % = 12147 € par an pendant cinq ans.

Dans ce cas Mr et Mme Dupont n’auront plus que 15 000 – 12147= 2853 € d’impôt à payer.
On peut dire qu’ils ont une économie d’impôts de 12147 € pendant cinq ans
Soit 12147 x 5 = 60 735 €

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  Résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale (zrr) :  

Principe :

Il s’agit pour un particulier d’acquérir de l’immobilier neuf et de le destiner à la location pour neuf ans minimum. Il peut, sous certaines conditions, disposer de son bien.
En contrepartie, un avantage fiscal lui est octroyé qui dépend du prix d’acquisition et de sa situation familiale (marié ou célibataire).
L’avantage fiscal :

Il s’agit d’une réduction d’impôt. Son taux est fixé à 25% du prix d’achat Hors taxes du logement neuf, dans la limite d’un plafond fixé à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour une personne mariée.

La réduction d’impôt est étalée sur quatre ans maximum. Elle est donc de 12500 € maximum pour un célibataire et de 25 000 € pour un couple marié.
Ce qui représente une réduction d’impôt maxi par an pendant quatre ans de 3125 € pour un célibataire et de 6250 € pour un couple.

Attention au produit acheté et surtout à l’emplacement, il faut que ça se loue !


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